임대 과정에서 보증금은 분쟁이 가장 빈번하게 발생하는 부분입니다. 문제는 단순히 보증금 액수 자체가 아니라, 이를 돌려받으려 할 때쯤이면 이미 이사를 나간 상태라 협상에 유리한 입장이 아니라는 점입니다.
다행히도 입주하는 날과 이사 나가는 날, 이 두 가지 중요한 시점에 몇 가지 간단한 조치만 취하면 대부분의 보증금 분쟁을 예방할 수 있습니다.
보증금의 용도
본질적으로 보증금은 임대인에게 두 가지 목적을 갖습니다. 하나는 세입자가 합의된 기간 동안 거주할 것을 보장하는 것이고, 다른 하나는 부동산을 훼손하지 않도록 하는 것입니다. 양측이 서면으로 명시적으로 합의하지 않는 한, 보증금은 마지막 달 월세를 충당하기 위한 용도가 아닙니다.
다낭의 경우, 일반적인 보증금은 아파트의 경우 월세 1개월분, 단독 주택이나 빌라의 경우 월세 1~2개월분입니다.
입주하는 날 해야 할 일
모든 곳을 사진으로 찍어두세요. 이 과정에 10분 정도 시간을 할애하십시오. 이는 이 가이드 전체에서 가장 중요한 단계입니다. 각 방의 네 벽면, 바닥, 천장, 문, 모든 가전제품, 냉장고 및 세탁기 내부, 욕실, 발코니를 모두 촬영하세요.
기존에 있던 긁힘, 얼룩, 균열, 페인트 벗겨짐 등을 근접 촬영하세요. 이런 부분들이야말로 3개월 뒤에 귀하의 책임으로 돌려질 수 있는 문제들입니다.
전기 및 수도 계량기 수치를 촬영하세요. 숫자가 선명하게 보이도록 찍어야 합니다. 사진이 없으면 첫 공과금 청구 내역에 대해 이의를 제기할 수 없습니다.
사진을 즉시 집주인에게 보내세요. 당일에 Zalo(잘로)나 이메일을 통해 "[날짜] 입주 시점의 방 상태를 보여주는 사진입니다"와 같은 메시지와 함께 사진을 전송하세요. 메시지를 보내면 전송 시점이 기록되며, 집주인이 별다른 이의를 제기하지 않는다면 이는 상태를 확인하고 인정했다는 의미가 됩니다.
모든 가전제품을 작동시켜 보세요. 에어컨을 켜고 10분 정도 기다려 실제로 시원한 바람이 나오는지 확인하세요. 온수 수도꼭지를 틀어보고, 세탁기를 돌려보며, 모든 조명을 켜보고, 콘센트도 점검하세요. 문제가 있다면 일주일씩 미루지 말고 당일에 바로 알리세요.
계약서의 보증금 관련 조항을 꼼꼼히 읽어보세요. 보증금 액수, 퇴거 후 반환 시기, 보증금에서 공제되는 조건, 그리고 일상적인 사용으로 인한 마모(자연스러운 노후화)에 따른 수리 비용을 누가 부담하는지 등의 내용을 확인하세요.
일반적인 마모와 손상 - 완전히 다른 개념
이 둘의 경계는 종종 모호합니다.
일반적인 마모는 시간이 지남에 따라 발생하는 일반적인 사용으로 인한 것입니다. 예를 들어 벽 페인트가 바래거나, 욕실 타일 틈새에 얼룩이 생기거나, 전구가 나가거나, 경첩에서 삐걱거리는 소리가 나거나, 냉장고 고무 패킹이 굳는 것 등이 있습니다. 이러한 것들은 임대인의 운영 비용으로 간주되므로 보증금에서 공제되어서는 안 됩니다.
손상은 오용이나 부주의로 인해 발생하는 것입니다. 예를 들어 유리가 깨지거나, 벽에 구멍이 나거나, 바닥이 그을리거나, 부적절한 사용으로 가전제품이 고장 나거나, 벽에 낙서가 되는 것 등이 있습니다.
에어컨 압축기가 5년 사용 후 고장 났다면 단순히 수명이 다한 것이므로 임차인의 과실로 인한 손상은 아닙니다. 만약 임대 계약서에 이러한 항목에 대한 비용을 임차인이 부담해야 한다는 조항이 있다면, 서명하기 전에 조건을 재협상해야 합니다.
이사할 때 해야 할 일
적절한 시기에 통보하세요. 보통 계약서에는 30일 전 통보 규정이 명시되어 있습니다. 단 하루만 늦어도 계약 조건에 따라 보증금을 돌려받지 못할 수 있습니다. 구두로만 알리지 말고, 반드시 기록이 남는 서면이나 문자 메시지 등을 통해 통보하세요.
꼼꼼하게 청소하세요. 벽을 새로 칠할 필요는 없지만, 입주 당시와 같은 상태로 깨끗하게 치워야 합니다. 진공청소기 및 물걸레질, 냉장고 비우기, 쓰레기 처리를 잊지 마세요. 청소비는 보증금에서 가장 쉽게 공제되는 항목인 동시에, 가장 쉽게 피할 수 있는 항목이기도 합니다.
사진을 다시 찍으세요. 입주 당시 찍었던 사진과 동일한 각도로 촬영하세요. 두 사진을 나란히 비교하면 그 어떤 말보다 강력한 객관적 증거가 됩니다.
계량기 사진을 찍어두세요. 이는 마지막 전기 및 수도 요금을 정산하기 위함입니다.
직접 만나서 인계하세요. 열쇠만 두고 그냥 떠나지 마세요. 집주인과 함께 집을 둘러보며 공제 항목이 있는지 현장에서 확인하고, 이를 인계 확인서에 기록한 뒤 양측이 서명하세요. 정해진 양식이 없다면 자필 메모라도 괜찮으니, 그 내용을 사진으로 남겨두세요.
보증금 반환 날짜를 확인하세요. 떠나기 전에 언제, 어떤 계좌로 돈이 입금되는지 명확히 물어보고 그 내용을 메모해 두세요.
집주인이 보증금을 반환하지 않는 경우
먼저 관련 계약 조항을 언급하며 정중하게 메시지를 보내보세요. 대부분의 경우, 보증금 반환이 지연되는 것은 고의적인 미지급이라기보다 단순히 잊어버렸기 때문인 경우가 많습니다.
그래도 해결되지 않는다면, 반환받아야 할 금액과 관련 계약 조항, 그리고 희망하는 반환 기한을 명시하여 메시지를 보내십시오. 이때 관련 사진과 주택 인도 확인서(인수 인계 기록)를 함께 첨부하는 것이 좋습니다.
만약 문제가 계속 해결되지 않는다면, 지역 주민 협의회나 관할 경찰서에 중재를 요청할 수 있습니다. 이는 민사 분쟁에 해당하지만, 대부분의 경우 적절한 증빙 서류만 갖추고 있다면 원만하게 해결할 수 있습니다.
핵심 요약
보증금은 본질적으로 타인이 잠시 보관하고 있는 내 돈입니다. 이를 확실하게 돌려받는 방법은 분쟁의 소지를 없애는 것입니다. 즉, 계약서, 사진, 공식적인 기록을 갖춰두는 것이 중요합니다.
이 세 가지를 준비하는 데는 30분 정도면 충분하지만, 이를 통해 한 달 치 월세에 해당하는 금액을 안전하게 보호할 수 있습니다.
RentalFM은 입주 및 퇴거 시 사진을 포함한 '주거 상태 점검 보고서'를 작성하여 양측에 사본을 제공합니다. 일상적인 사용으로 인한 마모나 손상(normal wear and tear)에 대한 비용은 저희가 부담하며, 세입자의 보증금에서 절대 차감하지 않습니다.