Tiền cọc là khoản tranh chấp nhiều nhất trong thuê nhà. Không phải vì số tiền lớn, mà vì đến lúc đòi thì bạn đã dọn đi, không còn thứ gì trong tay để thương lượng.
Tin tốt là phần lớn tranh chấp cọc phòng ngừa được, bằng vài việc rất đơn giản làm vào đúng hai thời điểm: ngày nhận phòng và ngày trả phòng.
Cọc dùng để làm gì
Về bản chất, cọc bảo đảm hai thứ cho chủ nhà: bạn ở đủ thời hạn đã cam kết, và bạn không làm hỏng tài sản. Nó không phải tiền nhà tháng cuối, trừ khi hai bên thoả thuận rõ như vậy bằng văn bản.
Ở Đà Nẵng, mức phổ biến là một tháng tiền nhà cho căn hộ, một đến hai tháng cho nhà nguyên căn hoặc villa.
Việc phải làm trong ngày nhận phòng
Chụp ảnh mọi thứ. Mười phút, và đây là việc có giá trị nhất trong cả bài này. Chụp: bốn bức tường mỗi phòng, sàn, trần, cửa, mọi thiết bị, trong tủ lạnh, trong máy giặt, nhà tắm, ban công.
Chụp cận mọi vết xước, ố, nứt, bong tróc đã có sẵn. Đây là những thứ ba tháng sau sẽ bị nói là do bạn.
Chụp số công tơ điện và nước. Chụp rõ mặt số. Không có ảnh này thì bạn không cãi được hoá đơn đầu tiên.
Gửi ngay cho chủ nhà. Gửi qua Zalo hoặc email trong cùng ngày, kèm câu: "Em gửi ảnh tình trạng phòng lúc nhận ngày [ngày]." Tin nhắn có dấu thời gian, và việc chủ nhà không phản đối cũng là một dạng xác nhận.
Thử toàn bộ thiết bị. Bật máy lạnh chờ mười phút xem có lạnh thật không. Mở vòi nóng. Chạy máy giặt một vòng. Bật hết đèn. Thử ổ cắm. Có gì không chạy thì báo ngay hôm đó, đừng để một tuần sau.
Đọc kỹ điều khoản cọc trong hợp đồng. Cần có: số tiền, trả lại trong bao nhiêu ngày sau khi trả phòng, những trường hợp bị trừ, và ai chịu chi phí sửa chữa do hao mòn tự nhiên.
Hao mòn tự nhiên và hư hỏng — hai thứ khác nhau
Đây là ranh giới hay bị nhập nhằng.
Hao mòn tự nhiên là thứ xảy ra do dùng bình thường theo thời gian: sơn tường bạc màu, ron nhà tắm ố, bóng đèn cháy, bản lề kêu, gioăng tủ lạnh chai. Những thứ này thuộc về chi phí vận hành của chủ nhà, không trừ vào cọc.
Hư hỏng là do dùng sai hoặc bất cẩn: kính vỡ, tường thủng, sàn cháy, thiết bị hỏng vì dùng sai cách, tường bị vẽ.
Một chiếc máy lạnh dùng năm năm rồi hỏng máy nén là hết tuổi thọ, không phải bạn làm hỏng. Nếu hợp đồng bắt bạn trả tiền cho những thứ như vậy thì nên thương lượng lại trước khi ký.
Việc phải làm khi trả phòng
Báo trước đúng hạn. Hợp đồng thường yêu cầu báo trước 30 ngày. Báo trễ một ngày cũng đủ để mất cọc theo đúng điều khoản. Báo bằng văn bản hoặc tin nhắn, có mốc thời gian, đừng báo miệng.
Dọn sạch. Không cần sơn lại tường, nhưng phòng phải sạch như lúc bạn nhận: hút bụi, lau sàn, dọn tủ lạnh, đổ rác. Chi phí dọn dẹp là khoản bị trừ dễ nhất và cũng dễ tránh nhất.
Chụp ảnh lại lần nữa. Cùng góc với bộ ảnh ngày nhận. Hai bộ ảnh đặt cạnh nhau là bằng chứng khách quan hơn mọi lời qua tiếng lại.
Chụp số công tơ. Để chốt hoá đơn điện nước cuối cùng.
Bàn giao có mặt cả hai bên. Đừng để chìa khoá rồi đi. Đi cùng chủ nhà một vòng, thống nhất tại chỗ có trừ gì không, ghi vào biên bản bàn giao và hai bên cùng ký. Không có mẫu sẵn thì viết tay cũng được, chụp lại.
Chốt ngày trả cọc. Trước khi rời đi, hỏi rõ: bao giờ chuyển, vào tài khoản nào. Ghi lại câu trả lời.
Nếu chủ nhà không trả cọc
Nhắn tin hỏi lịch sự, viện dẫn điều khoản trong hợp đồng. Phần lớn trường hợp là quên hoặc chậm, không phải cố tình.
Không được thì gửi một tin nhắn nêu rõ: số tiền, điều khoản hợp đồng, thời hạn bạn mong nhận. Kèm bộ ảnh và biên bản bàn giao.
Vẫn không được thì có thể nhờ tổ dân phố hoặc công an phường hoà giải. Đây là tranh chấp dân sự, và trong phần lớn trường hợp việc bạn có đủ giấy tờ đã đủ để mọi thứ được giải quyết.
Điều nên nhớ
Cọc là tiền của bạn, đang gửi tạm ở chỗ người khác. Cách chắc chắn nhất để lấy lại là làm sao cho không ai tranh cãi được: có hợp đồng, có ảnh, có biên bản.
Ba thứ đó mất tổng cộng khoảng nửa tiếng để chuẩn bị, và bảo vệ một khoản bằng cả tháng tiền nhà.
Ở RentalFM, chúng tôi lập biên bản tình trạng phòng có ảnh vào ngày nhận và ngày trả, cho cả hai bên giữ. Hao mòn tự nhiên thuộc chi phí của chúng tôi, không trừ vào cọc của khách.